FAQ

Ja, aber erst zum Zeitpunkt, wenn die Option der INKOBA an eine:n Dritte:n weitergegeben wird und ein rechtskräftiger Kaufvertrag zwischen dem:der Grundeigentümer:in und dem:der Dritten zustande kommt.

Als Bemessungsgrundlage für die Steuerpflicht der Ausübung oder Weitergabe der Optionsvereinbarung ist – mangels Vorliegen einer Gegenleistung – der Grundstückswert nach der Grundstückswert-VO (GrWV) heranzuziehen. (ad Berechnung: siehe Factsheet Grunderwerbssteuerpflicht)

Die biz-up stellt einen aktuellen Musteroptionsvertrag inklusive eines Weitergaberechts an Dritte bei Bedarf zur Verfügung.

~ Kapitel 5.1 vertragliche Flächensicherung durch INKOBAs

Mit § 17 FAG 2005 wurden die Gemeinden ermächtigt, Vereinbarungen über eine Teilung der Erträge aus der Kommunalsteuer zu treffen. Gemäß der uns vorliegenden Information seitens der IKD ändern derartige Vereinbarungen jedoch nicht das Rechtsverhältnis zwischen der erhebungsberechtigten Gemeinde und dem:der Steuerpflichtigen.

Deswegen sind ausschließlich die Gemeinden, und nicht die Gemeindeverbände, berechtigt bzw. verpflichtet, Abgaben vorzuschreiben und einzuheben. Die Gemeinden können also nicht zugunsten der INKOBA-Gemeindeverbände auf die hoheitliche Abgabenvorschreibung verzichten.

~ Kapitel 6.2 Weiterverrechnung von Infrastrukturkosten (Hoheitliche Anschlussgebühren)

§ 16 Abs. 1 Z. 1 Oö. ROG 1994 in der Fassung LGBl. Nr. 73/2011 sieht vor, dass die Gemeinde mit den Grundeigentümer:innen über die zeitgerechte und widmungsgemäße Nutzung von Grundstücken sowie die Tragung von die Grundstücke betreffenden Infrastrukturkosten Vereinbarungen treffen kann; dabei ist sicherzustellen, dass auch unter Berücksichtigung der nach anderen landesgesetzlichen Vorschriften einzuhebenden Beiträge die voraussichtlich tatsächlich anfallenden Kosten nicht überschritten werden. Wichtig ist, dass sich eine solche Infrastrukturkostenvereinbarungen auf die konkreten Kosten für ein konkretes Projekt beziehen muss und hier nicht pauschal fiktive Kosten (z.B. bezogen auf m²) vereinbart werden sollen. Auch die Aufschlüsselung der konkreten Kosten (Straße, Kanal, Wasser) spielt eine entscheidende Rolle. Sollte also eine privatrechtliche Infrastrukturkostenvereinbarung abgeschlossen werden, ergeben sich laut der uns vorliegenden Auskunft der IKD für die Abgabenvorschreibung folgende Konsequenzen:

• Gemäß § 20 Abs. 7 Oö. BauO 1994 sind sonstige oder frühere, insbesondere auch auf Grund privatrechtlicher Vereinbarungen oder anderer gesetzlicher Bestimmungen für die Herstellung der öffentlichen Verkehrsfläche geleistete Beiträge auf den Verkehrsflächenbeitrag anzurechnen. Sollte also der bereits privatrechtlich geleistete Infrastrukturkostenanteil für die Errichtung der Straße den Verkehrsflächenbeitrag übersteigen, so dürfte natürlich kein Verkehrsflächenbeitrag mehr vorgeschrieben werden.
• Dasselbe sieht § 25 Abs. 5 Oö. ROG 1994 (idF LGBl. Nr. 73/2011) für den Aufschließungsbeitrag vor. Sonstige oder frühere, insbesondere auch auf Grund privatrechtlicher Vereinbarungen oder anderer gesetzlicher Bestimmungen für die Infrastruktureinrichtungen geleistete Beiträge sind anzurechnen. Eine Vorschreibung kann unterbleiben, soweit die tatsächlich anfallenden Infrastrukturkosten auf Grund einer Vereinbarung nach § 16 Abs. 1 Oö. ROG 1994 bereits vollständig entrichtet wurden.
• Im Gegensatz dazu fehlt bezüglich der Vorschreibung der Wasser- und Kanalanschlussgebühren eine solche gesetzliche Anrechnungsbestimmung. In Übereinstimmung mit dem Oö. Gemeindebund (siehe Info Nr. 46 - Vereinbarungsmuster für Raumordnungsverträge vom 04.09.2012) geht die Aufsichtsbehörde also davon aus, dass ein privatrechtlich vereinbarter Infrastrukturkostenbeitrag bei der hoheitlichen Vorschreibung der Wasser- und Kanalanschlussgebühr nicht anzurechnen ist.
• Laut Erkenntnis des Oö. Landesverwaltungsgerichts vom 29.11.2017, LVwG-450271/4/MZ/MA, bestätigt durch VwGH 2018/16/0008 vom 26.04.2018, existiert bei der Vorschreibung von Anschlussgebühren aufgrund des Oö. Interessentenbeiträge-Gesetzes keine gesetzliche Anrechnungsbestimmung von Infrastrukturkosten.

Allfällige Fragen zur konkreten Ausgestaltung einer solchen Vereinbarung wären an die Abteilung Raumordnung zu richten; auch der Oö. Gemeindebund steht den Gemeinden zur Beratung in dieser Frage zur Verfügung.

~ Kapitel 6.2 Weiterverrechnung von Infrastrukturkosten (Privatrechtliches Erschließungsentgelt)

Gemäß § 58 Abs. 1 Oö. GemO 1990 vertritt der:die Bürgermeister:in die Gemeinde nach außen.

In Bezugnahme auf die uns vorliegende Auskunft der IKD ist nach der derzeit geltenden Rechtslage ist der:die Bürgermeister:in bezüglich der Ausübung von Gesellschafterrechten allerdings eng beschränkt:

Er ist nur im Rahmen der ihm nach § 58 Abs. 2 Oö. GemO 1990 zukommenden Aufgaben entscheidungsbefugt. Dazu zählt insbesondere auch die Verwaltung des Gemeindeeigentums (sog. „laufende Verwaltung“), als Teil desselben auch die Verwaltung der wirtschaftlichen Unternehmungen der Gemeinde.

Zur laufenden Verwaltung gehören lediglich regelmäßig vorkommende Aufgaben, die zur Vermögenserhaltung/-sicherung erforderlich sind. Somit fallen ihrem Umfang nach nur unbedeutende und gewöhnliche (also wohl alltägliche kleinere) Rechtsgeschäfte unter die laufende Verwaltung.

Besonders wichtige und „gefährliche“ Verfügungen, dh. von weittragender finanzieller, wirtschaftlicher oder politischer Bedeutung sind der Entscheidungsbefugnis des:der Bürgermeisters:ins entzogen.

Für alle Entscheidungen, die nicht als laufende Verwaltung iSd § 58 Abs. 2 Z.4 Oö. GemO 1990 anzusehen sind, greift die Generalklausel des § 43 Abs. 1 Oö. GemO 1990. Demnach obliegen dem Gemeinderat alle Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde, soweit diese nicht ausdrücklich anderen Organen der Gemeinde zugeordnet sind [z.B. dem Gemeindevorstand (§ 56 leg.cit.) oder dem:der Bürgermeister:in (§ 58 Abs. 2 leg.cit.)].

Der:Die Bürgermeister:in hat die Entscheidung dann nach außen zu vertreten.

In Zusammenhang mit der Ausübung von Gesellschafterbefugnissen durch den:die Bürgermeister:in fallen somit folgende Geschäfte nicht unter den Begriff der laufenden Verwaltung, dh. nicht in die Entscheidungsbefugnis:

Die Gründung der Gesellschaft, spätere Kapitalerhöhungen, wichtige Vermögensverschiebungen, Abänderung von Gesellschaftsaufgaben sowie sonstige Angelegenheiten von grundsätzlicher gesellschaftsrechtlicher Bedeutung. In der Regel zählen daher die sog. „Grundlagengeschäfte“ nicht zur laufenden Verwaltung.

Nach Ansicht der IKD fällt die Bestellung und Abberufung von Geschäftsführer:innen nicht in die laufende Verwaltung. Gleiches gilt für die Prüfung und Feststellung des Jahresabschlusses, welcher eine Maßnahme von weitreichender finanzieller und wirtschaftlicher Bedeutung darstellt. Im Schrifttum findet sich die Ansicht, dass die Entlastung des:der Geschäftsführers:in mangels besonderer Vorkommnisse zur laufenden Verwaltung zählt.

Die Beschlussfassung über Maßnahmen, die nicht der laufenden Verwaltung unterfallen, obliegt daher einem anderen Gemeindeorgan. Dies wird aufgrund der Generalklausel des § 43 Abs. 1 Oö. GemO 1990 in der Regel der Gemeinderat sein.

Die IKD macht darauf aufmerksam, dass die Beurteilung, ob ein Geschäft zur laufenden Verwaltung zählt, oder nicht, im Einzelfall zu erfolgen hat. Bei Zweifel wird die Abklärung mit einem:r Notar:in oder einem:r auf Gesellschaftsrecht spezialisierten Rechtsanwalt:anwältin empfohlen.

~ Kapitel 3.2 Beratung und Auswahl der INKOBA Gesellschaftsform (GmbH und Genossenschaft)

Voraussetzung für eine Genehmigungspflicht nach § 69 Abs. 4 Oö. GemO 1990 wäre eine Beteiligung der öffentlichen Hand (=Gemeinde) an der wirtschaftlichen Unternehmung zu mehr als 50 %. Laut Auskunft der IKD zählt ein INKOBA-Gemeindeverband nicht zur öffentlichen Hand und daher gibt es für eine Beteiligung an einer wirtschaftlichen Unternehmung, unabhängig der Gesellschaftsanteile, keine Genehmigungspflicht.

Zu differenzieren ist hier allerdings zwischen der Errichtung einer wirtschaftlichen Unternehmung durch eine Gemeinde in Abs. 3 und der Erweiterung von wirtschaftlichen Unternehmungen einer Gemeinde sowie der Beteiligung einer Gemeinde an einer wirtschaftlichen Unternehmung, an der die öffentliche Hand zu mehr als 50% beteiligt ist und die nicht dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, BGBl. Nr. 139/1979, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 140/1997 unterliegt.

Nach § 20 Abs. 1 Oö. Gemeindeverbändegesetz ist § 69 Oö. GemO 1990 für die Vermögensgebarung und Haushaltsführung der Gemeindeverbände sinngemäß anzuwenden.

§ 69 Oö. GemO 1990 enthält Regelungen über wirtschaftliche Unternehmungen der Gemeinde. § 69 Abs. 1 Oö. GemO 1990 enthält auch eine Definition des Begriffs „wirtschaftliche Unternehmungen“. Diese können als Eigenunternehmungen oder als ausgegliederte Unternehmungen mit eigener Rechtspersönlichkeit geführt werden.

Die Frage einer allfälligen Genehmigungspflicht knüpft an den Begriff der wirtschaftlichen Unternehmung (und nicht an jenen eines Betriebes gewerblicher Art von Körperschaften öffentlichen Rechts gemäß § 2 Körperschaftsteuergesetz 1988) an.

Vor einer etwaigen Gründung/Errichtung/Beteiligung einer wirtschaftlichen Unternehmung empfiehlt sich in jedem Einzelfall zur Frage einer allfälligen Genehmigungspflicht die Einholung eines Feststellungsbescheides bei der IKD als Aufsichtsbehörde.

~ Kapitel 3.2 Beratung und Auswahl der INKOBA Gesellschaftsform (GmbH und Genossenschaft, Betrieb gewerblicher Art)

Ja, es gibt dazu einen höchstgerichtlichen Entscheid, in dem die Beschwerde des Finanzamtes als unbegründet abgewiesen wurde.

(Antwortschreiben an die INKOBA liegt zur Einsichtnahme in der biz-up vor – Anfragen an betriebsansiedlung@biz-up.at)

~ Kapitel 6.3 Umsatzsteuerliche Beurteilung von Infrastrukturinvestitionen (Vorsteuerabzug)